Det er heldigvis sjældent situationen opstår, men når en udlejningsejendom rammes af en alvorlig brand, kan det få vidtrækkende konsekvenser for både udlejer og lejer.
Lejeaftalen kan ophøre uden varsel
Efter lejelovens § 98 bortfalder lejeaftalen, hvis det lejede ødelægges ved brand eller anden ulykke. Hertil kræves at lejemålet enten er helt ødelagt eller at skaderne efter branden er så omfattende, at en reparation må anses for urimeligt byrdefuld og uhensigtsmæssig.
Der skal med andre ord være sket så omfattende skader på ejendommen, at lejemålet reelt er ubeboeligt. Er disse betingelser opfyldt, ophører lejeaftalen automatisk og uden varsel.
Men hvordan stiller det så parterne?
Ingen pligt til genhusning
Når lejeforholdet ophører efter lejelovens § 98, har udlejer som udgangspunkt ingen pligt til at genhuse lejer, da lejeforholdet jo netop er ophørt. Lejer må derfor selv finde en anden bolig, eventuelt med bistand fra eget forsikringsselskab.
Hvis lejer har en indboforsikring, vil denne ofte dække udgifter til genhusning. Hvis lejer har glemt at tegne en indboforsikring, befinder lejer sig i en uheldig situation, for lejer kan ikke forvente at blive genhuset for udlejers regning.
Udlejer skal ikke genopføre ejendommen
For udlejer er det væsentligt at have tegnet en bygningsbrandforsikring, som dækker økonomiske skader ved ejendommen. Dette kan give udlejer midler til senere genopførelse af ejendommen.
Lejer kan ikke kræve, at udlejer genopfører eller retablerer den ødelagte ejendom, og selvom udlejer alligevel genopfører ejendommen, er udlejer ikke forpligtet til at genudleje nye boliger i ejendommen til den tidligere lejer.
Tilsvarende kan lejer som udgangspunkt ikke gøre andre misligholdelsesbeføjelser gældende over for udlejer som følge af skaden, forudsat at udlejer ikke har handlet ansvarspådragende.
Alle spørgsmålene
Selvom reglerne om lejeforholdets ophør ved brand umiddelbart kan virke enkle, kan det efterfølgende økonomiske opgør ofte give anledning til spørgsmål. Der kan blandt andet opstå usikkerhed om tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje, forsikringsdækning, erstatningskrav samt tidspunktet for lejeforholdets ophør.
Hos Leoni Advokater bistår vi gerne med rådgivning om de lejeretlige problemstillinger, hvis en ejendom rammes af brand eller anden skade, der medfører, at lejemålet bliver ødelagt.
Læs mere og find vores specialister her
